Технический план помещения формально считают необязательным документом при заключении договоров аренды. Но без него не обойтись, если арендаторы планируют делать перепланировку, особенно, при съеме только части объекта. Последнее условие распространено, ведь коммерческие помещения все чаще изначально делают «свободной планировки». Поэтому собственник вынужден заниматься «перепланировкой» ради сдачи в аренду разным клиентам.
Общие правила заключения и регистрации договора аренды
По закону договора на аренду сроком более 11 месяцев подлежат государственной регистрации. Процедуру регламентирует ст. 16 №218-ФЗ от 13.07.2015 г. Но перед выполнением обязательства предстоит еще пройти постановку на кадастровый учет с новой планировкой. Без этого передать на длительный срок помещение не выйдет (согласно того же №218-ФЗ). Там же указано, что в кадастр положено вносить информацию об изменениях конфигурации помещений.
Особенности:
1. Передача в аренду объекта недвижимости со старой планировкой обходится без разработки технического плана.
2. Постановка на кадастровый учет обязательна при отсутствии сведений об объекте в ЕГРН, например, если помещение куплено до 2018 года до ввода новых правил.
3. Части помещения сдаваемой в аренду присваивают временный кадастровый номер, который автоматически аннулируется после прекращения договора.
Изменение планировки уже после передачи объекта в пользование также должно фиксироваться в едином реестре путем составления технического плана и передачи сведений в ЕГРН. Постановку на кадастровый учет делают одновременно с регистрацией. Важно учитывать, что при продлении срока аренды тех. план делают заново, т.к. временный номер в кадастре будет аннулирован и нужно получить новый, на период действия повторного договора.
Нюансы оформления технического плана
Изготовление технического плана, кадастровые работы проводят согласно нормам Федерального закона №218-ФЗ и Приказа Минэкономразвития №953. Нормативные документы не ограничивают выбор, кому надлежит заказывать процедуру. По договоренности этим может заниматься арендатор или собственник помещения. Главное, заранее определить порядок действий, например, заключить дополнительное соглашение.
Пакет документов для обращения:
1. Паспорт заявителя, правоустанавливающие документы на юридическое лицо, доверенность на представителя организации.
2. Договор аренды, передаточный акт, подтверждающий приемку помещения или его части с указанием площади, расположения.
3. Документы на земельный участок, если технический план будет оформляться для только что введенного в эксплуатацию здания.
4. Проектная документация, акт приемки работ, если за тех. планом обращаются уже после фактически проведенной перепланировки.
5. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости, обычно это выписка из ЕГРН с указанием собственника.
При передаче в аренду целого здания, может понадобиться межевой план земельного участка, чтобы закрепить границы ответственности арендатора. Если процедура ранее не проводилась, придется заказывать ее, фиксировать местоположение здания с привязкой к реальным координатам, делать установку точек границ. Это необходимо, чтобы исключить спорные ситуации с собственниками соседних земельных участков, права которых могут пострадать при эксплуатации здания.
Этапы оформления
Приказ Министерства экономического развития РФ №953 от 18.12.2015 г. регламентирует состав и форму технического плана, требования по составлению документа. Там же описана методика, как подготовить недвижимость к процедуре, оформить декларацию на объект. Разработку документов поручают кадастровому инженеру (перечень специалистов доступен на сайте Росреестра или ином профильном портале).
Последовательность действий:
1. Передать инженеру договор аренды с приложениями вроде свидетельства на собственность.
2. Приложить акт приемочной комиссии, исходный проект, если проводили перепланировку.
3. Получить кадастровые сведения ЕГРН, архивные документы БТИ (запрашивает инженер).
4. Провести обследование здания помещения в натуре с фиксацией параметров.
5. Перенести полученные сведения в текстовый и графический блок технического плана.
В нем отдельно отражают характеристики каждого помещения на плане этажа и затем помечают арендуемые части площадей, включая вспомогательные комнаты (санузел и пр.). По умолчанию его создают в электронном виде. Если арендатору или собственнику объекта понадобился документ в бумажном виде, это отдельно оговаривают договором с кадастровым инженером. При оформлении сразу нескольких договоров аренды, к каждому делают отдельный тех. план.
Нет смысла приглашать кадастрового инженера до завершения работ по перепланировке. Потому что ему понадобится акт приемки работ, подтверждающий отсутствие нарушений по безопасности и иным нормативам. При обследовании помещения он изучает исходные и фактические параметры объекта и важно, чтобы последние были уже «зафиксированы», т.е. сделан даже косметический ремонт.
Чтобы исключить недоразумения из-за последующих несогласованных перепланировок, инженер описывает границы помещения исходя из нынешней планировки. Его части с указанием координат привязывают к соседним объектам, при измерениях применяют специальное оборудование, которое обеспечивает объективность и точность замеров. Результат не зависит от материала перегородок и стен, никаких ограничений здесь нет.
Полезные документы
Собственникам коммерческих помещений приходится регулярно иметь дело с перепланировкой после смены арендаторов. Каждый стремится переделать торговый зал под свои представления об удобстве. Или с учетом технологических особенностей – в тех же сервисных центрах одни делают саму мастерскую закрытой от посетителей, другие выставляют работу специалистов напоказ. И это уже влияет на выбор планировки.
В работе пригодятся следующие образцы документов:
1. Договор аренды всего и/или части помещения
2. Технический план на все и/или часть помещения.
3. Заявление о постановке на кадастровый учет.
4. То же, только на снятие с учета по завершении аренды.
Они помогут быстрее повторно заполнять документы с учетом юридических деталей, касающихся конкретного объекта недвижимости. Также принесет пользу подробная инструкция для заявителя с описанием последовательности подачи документов на кадастровый учет и регистрацию договора об аренде в Росреестре. Если собственник заранее подготовится к типовым ситуациям, это позволит избежать простоя помещения без арендаторов и повысит его рентабельность.
Как использовать технический план
Привлечение к составлению технического плана профильного специалиста гарантирует точность в соблюдении правил, предписанных нормативными актами. И обеспечит приемку для регистрации без рисков отказа. Готовые документы направляют в Росреестр или МФЦ, в зависимости удобства обращения. Процедура проходит по одному алгоритму, только при подаче бумаг «напрямую» сроки не будут превышать 10 дней, а через МФЦ она займет на 2 дня дольше.
Особенности:
1. Предварительно понадобится оплатить государственную пошлину в размере 2 000 руб. для физических лиц и 20 000 руб. для юридических лиц.
2. После регистрации технический план утрачивает свой практический смысл, потому что все сведения будут перенесены в единую базу Росреестра.
3. Выписка из ЕГРН будет отражать фактическое состояние объекта по итогам обследования помещения кадастровым инженером.
Обратно тех. план обычно не возвращают, потому что он никакой роли уже не играет. И при любых действиях собственника или арендатора, например, повторной перепланировке, придется делать его заново, с учетом изменений в помещении. Также, как будет назначен и новый временный номер в кадастре, аннулирован старый. То же происходит при завершении аренды по зарегистрированному договору (в реестр вносится срок, на который он заключен).
Выводы
В итоге «необязательный» технический план в большинстве случаев на практике становится обязательным. Ведь коммерческие помещения преимущественно строят свободной планировки, и собственники/арендаторы вынуждены делить их на офисы-магазины самостоятельно. Выход один – перед сдачей в аренду вызывать кадастрового инженера, составлять тех. план и регистрировать его вместе с договором, иными документами.
Те же мероприятия придется выполнять при каждом въезде новых арендаторов, которые хотят что-то изменить в конфигурации помещения. Обязательство касается договоров, заключаемых на срок более 1 месяцев, кроме бессрочных. Последние обычно имеют отношение к недвижимости, которой владеет муниципалитет или иной орган власти. В коммерческом же секторе речь идет о конкретных сроках, в зависимости от планов арендатора.