Градостроительная документация – основа территориального планирования на уровне регионов или муниципальных образований. На них детализировано отражены границы участков, застроенных и предназначенных под застройку, с объектами незавершенного строительства, под реконструкцию и капитальный ремонт. Поэтому такой тип документов обязательно участвует в любых мероприятиях, касающихся получения разрешений, проведения проверок со стороны надзорных органов.
Что входит в градостроительную документацию
Такие готовят бумаги для выделения кварталов, жилых районов, определения расположения зданий и элементов будущей инфраструктуры. Это обеспечивает устойчивое развитие территорий с учетом согласованного плана, нормативов градостроительного законодательства. Также система помогает формировать улично-дорожную сеть, иную инфраструктуру, необходимую для жизнедеятельности объектов недвижимости (жилья, промышленных предприятий, административных зданий).
Типовой состав пакета документов:
1. Генеральный план (генплан) – определяет цели и задачи территориального планирования, перечень мероприятий с указанием последовательности исполнения.
2. Карты градостроительного зонирования – устанавливают границы зон территорий, виды их разрешенного использования, предельные параметры, ограничения.
3. Проекты планировки и межевания территории – выделяют красные линии, инженерную и транспортную инфраструктуру, планируемые границы размещения объектов и пр.
4. Проектная документация – определяет архитектуру, функционал, конструкцию и другие технические особенности строящихся зданий и сооружений.
В комплексе градостроительная документация или сокращенно ГПЗУ дает объективное понимание о том, каким будет «новый микрорайон» после завершения строительства. Или целый регион после освоения выделенного на развитие бюджета. По сведениям из документов инспектируют объекты и решают спорные вопросы, как с надзорными органами, так и между организациями, в том числе и с участием физических лиц.
Этапы подготовки градостроительных документов
Работы над градостроительным проектом начинают после поступления соответствующего заказа от органов местной администрации или федеральной государственной власти. Перед разработкой ГПЗУ, по необходимости, проводят инженерные, геологические изыскания, иные мероприятия для сбора точных сведений по характеристикам территории. Нужно учитывать, что любые изменения в этих документах придется согласовывать, утверждать.
Работают над документами поэтапно:
1. Составление проектов планировки территорий (ППТ). Это поручают специализированным организациям. Полномочия подтверждаются свидетельством профильного СРО. Работать с неуполномоченными лицами нельзя.
2. Оформление проекта по межеванию территорий – ее поручают кадастровым инженерам из списка зарегистрированных в реестрах специализированных сайтов или тем же компаниям, уполномоченным составлять градостроительную документацию.
3. Получение градостроительного плана – последняя стадия готовности. Обратиться за ним вправе правообладатель земельного участка или его уполномоченный представитель.
Форма ГПЗУ регламентирована Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ №400/пр от 06.06.2016 г. «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка». Процедура практически одинакова как при составлении документов в первый раз, так и при корректировке в случае выявления ошибок-недочетов, изменении планов застройки и иного использования территорий.
Когда нужно оформлять ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка входит в состав обязательных проектных документов для подачи заявления о начале строительства. Он же необходим при оформлении разрешительных бумаг, проведении строительной экспертизы, получении актов, подтверждающих право на введение объекта в эксплуатацию. При этом неважно, какой это объект – жилой дом, электроподстанция или новый пешеходный мост через автомобильную трассу.
Наиболее важные сведения ГПЗУ:
1. Максимально возможное пятно застройки участка. Вне указанной территории ничего строить нельзя.
2. Отступы от границ земельного надела. Этот критерий влияет на успешность прохождения инспекции перед вводом в эксплуатацию.
3. Красные линии, обозначающие инженерные сети. В список входят трубы для подачи газа, отопления, холодной-горячей воды, электрический кабель, интернет, иные коммуникации.
4. Перечисление возможных видов использования участка. Возведение несоответствующих объектов запрещено.
Также учитывают максимальную площадь и высоту здания, процент застройки территории, разные ограничения и обременения. Отдельное внимание уделяют территориям с особым использованием вроде охранных, санитарных зон. В зависимости от региона, виде строительства, типа объекта ряд параметров ГПЗУ может меняться, включаться дополнительные сведения. Это определяют местные органы власти с учетом специфики конкретного земельного участка.
Документы для получения ГПЗУ
Заявление считается основным документом для получения ГПЗУ. Его образец обычно находится на портале органов местной власти, как и пример заполнения. В нем заявитель указывает информацию обо всех капитальных и некапитальных объектах, возведенных на территории. Также понадобится паспорт для физического лица, регистрационные документы для юридического лица и доверенность на представителя (с указанием его паспортных данных.
Плюс требуется подготовить:
1. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на постройки, находящиеся в его периметре.
2. Кадастровый паспорт территории, технические паспорта на все имеющиеся на ней объекты недвижимости.
3. Справка об отсутствии построек на земельном участке, если таковые на нем фактически отсутствуют.
4. Сведения об установленных границах на основании кадастра, межевого плана и остальных документов.
Плюс к ним понадобятся технические параметры на подключение к инженерным сетям, план-схема территории с указанием места размещения объекта строительства. Документы подают приоритетно в электронном виде, в формате PDF, с упаковкой в один архив ZIP. Заявление подписывают ЭЦП для юридических лиц, для «частников» это делать необязательно. По умолчанию ответ приходит в также электронном виде, бумажную копию заказывают отдельно.
Почему отказывают в выдаче ГПЗУ
Отказ в выдаче градостроительной документации обычно обоснуют наличием ошибок в заявлении или других бумагах. Например, неверно заполнены отдельные поля. Проблема решается просто – достаточно внимательно изучить образец, представленный на портале, откуда скачивали бланк. И заполнить заявление еще раз, с учетом ранее допущенных ошибок. Сложнее с другими ситуациями, которые связаны с комплектом документов.
Примеры:
1. Земельный участок не сформирован (никогда не проводилось его межевание), не поставлен на кадастровый учет.
2. Заявитель не является правообладателем территории, у него отсутствует доверенность на представительство организации или другого физического лица.
3. Документы содержат противоречивые, неполные или недостоверные сведения независимо от их характера.
Иногда выясняется, что на указанной территории или ее части уже запланировано строительство, она отдана под какие-либо муниципальные, государственные нужды. Последнее лучше выяснять до написания заявления, чтобы исключить затраты на кадастрового инженера, проведение межевания и иных работ, связанных с территорией. Градостроительный план не выдают, если земельный надел предназначен для ИЖС, ЛПХ, СНТ.
Что такое «нулевой» ГПЗУ
Заявители встречаются и с такой проблемой, как «нулевой» ГПЗУ. Это один из «инструментов» для отказа в строительстве или реконструкции. В таком документе плотность и высота застройки будет ограничена показателями существующего объекта или имеют нулевое значение. Сократить риски получения такой документации позволяет градостроительный аудит. Ее результаты позволяют избежать покупки «сомнительного» земельного участка или здания под реконструкцию.
При получении «нулевого» ГПЗУ требуются мероприятия, направленные на изменение статуса объекта. Работы включают в себя подготовку дорожной карты, проведение изысканий, разработку сопутствующей документации. Это сэкономит время, расходы, в том числе на взаимодействие с контролирующими органами.
Выводы
Градостроительную документацию следует заказывать только специализированным организациям или профильным специалистам. Это одновременно и требует законодательство, и гарантирует, что они будут составлены корректно, без ошибок. Работа с привлечением специалистов практически исключает риски отказа в выдаче ГПЗУ, экономит время.