Земельные участки в России независимо от расположения принадлежат кому-то. Это организации, физические лица или государство (в лице муниципалитетов, иных органов власти). В общем случае любой из наделов открыт для аренды, использования по установленному назначению. Например, для строительства жилья, ведения сельского хозяйства. Такие договора обычно имеют бессрочный характер, правда, право владения не передается по наследству.
Правовое регулирование
Приступать к эксплуатации разрешено только после заключения договора аренды, его регистрации в государственном реестре ЕГРН. Вопрос регулируется главой V.1 Земельного Кодекса РФ (ст. 39.8, ст. 39.9 и др.). Возможность аренды земельных участков позволяет обойтись без крупных разовых затрат на приобретение недвижимости по кадастровой цене, ограничившись относительно малыми ежеквартальными платежами за пользование.
Право бессрочного пользования землей предоставляют:
• гражданам, получившим основания для этого до 10.10.2001 г., когда был принят Земельный Кодекс РФ (по ранее действующим нормам);
• юридическим лицам, фактически начавшим эксплуатацию участка до указанной даты, еще в СССР или в переходный период;
• гражданам и организациям, права которых получены в соответствии с нормативами ЗК РФ действующей на момент заключения договора редакции.
К первой и второй категории относят многочисленные СНТ, территории совхозов-колхозов и даже участки, занятые промышленными предприятиями, отдельными цехами. В регулировании вопроса по физическим лицам государство постоянно идет на уступки и вносит упрощенные схемы решения задачи заключения договора на бессрочную аренду земельных участков. Например, с 01.09.2006 г. действует «дачная амнистия».
Регистрация права
Передача земли возможна только с письменного согласия собственника. Поэтому выбор участка лучше начинать после предварительного согласования с ним. Не всегда конкретный надел открыт для аренды под указанные виды деятельности. Например, положение на местности исключает его применение в качестве промышленной зоны или нет веских оснований для изменения назначения, чтобы впоследствии официально получить разрешение на строительство.
Процедура регистрации проходит поэтапно:
1. Межевание земельного участка – определение и восстановление его границ, закрепление на местности. В процессе проводят геодезические работы, составляют план, согласуют границы с собственниками соседних наделов.
2. Постановка на кадастровый учет – регистрация возможна только по документам, сделанным на предыдущем этапе. Поэтому иногда речь идет о восстановлении межевания, по которому были утрачен план. По результату оформляют и выдают кадастровый паспорт.
3. Регистрация права собственности – сюда же относится и аренда. Информацию вносят в базу Росреестра и с этого момента земля считается принадлежащей лицу, оформившем договор о бессрочной аренде участка.
Последнее подтверждают выпиской из ЕГРН, где отражены основные характеристики объекта и его собственники. С этого момента сохранность документов непринципиальна, потому что информация технического, юридического характера внесена в электронную базу. И доступ к ней легко получить по запросу любой заинтересованной страны. Правда, нужно учитывать, что они могут понадобиться при оформлении разрешения на строительство и прочие работы (согласно действующим законам).
Договор
При заключении договора бессрочной аренды земельного участка также обязательна регистрация. Формально у объекта появляется новый собственник, который отвечает за его использование по назначению. Предметом договора является конкретный надел с четко определенными границами и номером кадастра. Ранее бессрочное пользование оформлялось при помощи локальных актов, но такой формат не позволял зафиксировать ответственность арендатора.
Договором же предусматривают целый перечень критериев:
1. Наименование обеих сторона заключенной сделки.
2. Размер, местонахождение земельного участка как предмета договора.
3. Вид, группа, хозяйственное назначение объекта недвижимости.
4. Временные рамки пользования (по умолчанию бессрочно).
5. Порядок пользования с момента регистрации договора.
К последнему пункту «привязывают» условия его расторжения владельцем. Например, арендатор не обеспечивает регулярный вывоз мусора, загрязняет окружающую среду, использует участок не по хозяйственному назначению. При выявлении нарушений собственник вправе дать предписание об их устранении или сразу инициировать аннулирование договора аренды. Решение зависит только от ситуации. Так, вырубленные деревья уже не восстановить в первозданном виде.
Заключение договора возможно при предоставлении пакета документов. Заявитель формирует его из заявления на аренду, распорядительного акта в 2 экземплярах, подлинника кадастрового плана, свидетельства о праве собственности арендодателя. Перечисленные документы необходимы, чтобы убедиться в легитимности заключаемой сделки. Представителю юридического лица понадобится доверенность и паспорт, физическому лицу – только паспорт.
Вероятные сложности
Рассматривают заявления на бессрочную аренду земельных участков с учетом рядом находящихся объектов. Это дорожная инфраструктура, высоковольтные линии, железнодорожное полотно, иные стратегически важные строения-коммуникации. Результат – период рассмотрения увеличивается на значительное время или заявитель получает обоснованный отказ. Последняя ситуация возникает по целому ряду причин, регламентированных ст. 39.16 ЗК РФ.
Примеры:
1. На указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащего третьему лицу.
2. Земельный надел исключен из оборота или расположен в границах территории, в отношении которой уже заключен договора аренды.
3. Объект является предметом аукциона, разрешенное использование участка не соответствует заявленным потенциальным арендатором и т.д.
Иногда обнаруживают ошибки в межевании, в том числе у «соседей». Такие ситуации обязательно требуют исправления до момента заключения любых договоров. И влияют на сроки согласования вплоть до потери интереса к конкретному участку, если речь идет о коммерческом использовании. Хотя и для физического лица скорость подписания договора аренды может стать критичной. Любые детали, касающиеся вероятных сложностей лучше оценивать заранее, до обращения к владельцу.
Процедура оформления в собственность
После заключения договора бессрочной аренды, в зависимости от деятельности арендатора, может возникнуть вопрос ее выкупа в собственность. Без торга и аукциона имеют право выкупать землю те, у кого она находится 3 и более года. За этот период арендодатель «убеждается», что применение участка находится в рамках договоренностей и не возникало ситуаций, приводящих к инициации аннулирования договора аренды.
Процедура оформления в собственность проходит поэтапно:
1. Обратиться в муниципалитет, на территории которого находится земельный участок.
2. В заявлении указать основания для выкупа и наличие «права первоочередной покупки».
3. Выяснить, имеются ли обременения относительно интересующего объекта.
4. Предоставить пакет документов, определенный конкретным муниципалитетом.
5. Получить разрешение на передачу земли в собственность заявителю.
6. Оплатить цену, установленную в зависимости от расположения участка.
Например, в Московской области используют 10-кратную ставку земельного налога, в Москве – 20% от кадастровой цены, в Санкт-Петербурге – 19,5%. В региональных городах эту стоимость устанавливают на уровне 7,5-24% от цены в кадастре. Земля в сельской местности дешевле всего, она обходится всего в 2,5-3% от полной оценочной стоимости. Благодаря такому подходу сумма, требуемая для выкупа земли известна заранее.
Отказать в передаче земли в собственность могут практически по тем же причинам, по которым ее не дают в бессрочную аренду. Например, из-за необходимости обеспечения безопасности морских, речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения. Или участок земли официально отнесен к охраняемой водозаборной территории, зоне очистных сооружений, ведомств Минобороны, ФСБ, ФСО России. Еще отказывают из-за наличия утвержденных планов застройки.
Выводы
Бессрочная аренда земельных участков – одна из наиболее популярных форм владения. Ведь земля может оказаться невостребованной и проще отказаться от договора, чем реализовывать его. Если же надел после нескольких лет эксплуатации показал, что соответствует ожиданиям, его возможно выкупить в собственность. И исключить ограничения, какие, вероятно, наложены договором на бессрочную аренду.