Вопросы строительства, эксплуатации и реконструкции объектов из категории линейные имеют свои особенности. В различных законодательных нормах неоднократно предпринимались попытки дать четкое описание линейному объекту, его критериям и характеристикам.
На сегодняшний день нет единого, унифицированного определения таким постройкам. Свои нормы указывают Градостроительный и Лесной Кодекс, а также другие нормативные документы. Однако, такие обширные описания путают не только юристов, но и обычных людей, препятствуя нормальному процессу градостроительства.
Что может называться линейным объектом?
Существует ряд характерных признаков, которые позволяют отнести ту или иную постройку в разряд линейных:
1. Существенное различие между габаритными размерами, а именно длина объекта во много раз превышает его ширину.
2. Линейные объекты (ЛО) являются капитальными элементами.
3. ЛО всегда имеют привязку к земле.
Что дают эти признаки? По факту, ни один из перечисленных пунктов не отвечает прямо на вопрос, как распознать линейный объект. Это обычный список из общих категорий. В этих случаях решение принимается локально, местной администрацией и чиновниками.
ГрК не дает конкретного определения, поскольку он только устанавливает нормы строительства, эксплуатации и реконструкции сооружений капитальной постройки.
Какие объекты могут быть отнесены к категории ЛО
ГрК обозначает понятие ЛО через следующий перечень (согласно п. 10.1, ст. 1):
• магистральные линии электросетей;
• линии связи;
• коммуникации в виде трубопроводов;
• автодороги;
• линии ЖД соединения;
• трамвайные пути и другие подобные элементы.
Пункт 6 части 1 ст. 7 Федерального Закона расширяет эти понятия. В частности, допускается переводить сельскохозяйственные земли в другие категории, а именно:
• дороги для транспорта;
• нефтемагистральные трубопроводы;
• линии связи, электрические сети;
• искусственные водные пути;
• трубопроводы другого назначения;
• железнодорожные пути и другие сооружения.
Стоит отметить, что понятие «сооружение» имеет четкое определение согласно п. 2, ст. 2 ФЗ. Это результат строительных работ, представляющий объемную или плоскую систему, имеющую несколько частей. Сооружения могут быть предназначены для технических нужд, людей и других задач, связанных с нормальной организацией работы.
Принадлежность линейных объектов к недвижимости – разногласия
Это момент, где всегда наблюдались разногласия юристов. Если линейный объект можно назвать капитальной постройкой, то допускается ли на них распространение прав собственности – эта дилемма вызывала массу споров. Была предпринята попытка дать разъяснение на законодательном уровне, но полностью решить разногласия не получилось.
Статья 130 ГрК определяет, что недвижимые объекты являются такими сооружениями, перемещение которых без разрушения, ущерба их функциям невозможно. То есть капитальными. Это относится к готовым, незавершенным постройкам и т.д.
Линии труб, связь и электроцентрали, инженерные коммуникации и аналогичные объекты также считаются капитальными. На них автоматически распределяются понятия недвижимости со всеми требованиями закона.
Также другие сооружения, построенные и введенные в работу как капитальные, могут относиться к недвижимости.
Важный момент: если линейный объект не введен в работу по нормам законодательства, считаться недвижимостью он не может. Исключение – системы зданий и других сооружений, которые работают в единой связке.
Подытожим:
• пункт 1, ст. 130 ГК, п. 10.1, ст. 1 ГрК объясняют, что ЛО – сооружения в непосредственной связке с землей, их перемещение невозможно без разрушения или потери первоначальной функции;
• линейные объекты классифицируют, как сооружения, которые являются капитальными постройками и как следствие – недвижимостью.
В случае если ЛО имеет прямые признаки сооружения, объект подпадает под нормы ГрК о линейных постройках. Это правило действует и наоборот, но могут задействоваться другие законы, регулирующие отношения других объектов с линейными.
Пример может служить строительство гравийной дороги, на которую нормы ГрК не распространяются по причине несоответствия категории сооружений. Но эксплуатация дорожной части регулируется другими правилами, а именно дорожным законодательством.
Строительство и реконструкция линейных объектов
Перед началом процедуры застройки или вмешательства в линейный объект необходимо ознакомиться с документацией – территориальным планированием. Пункт 10 ст. 9 ГрК устанавливает, что схема размещения ЛО утверждается на срок не менее 20 лет. В других случаях не менее 10 лет.
Какие пункты стоит учитывать:
• проект межевания участка, в границах которого будет произведено строительство или реконструкция;
• земельные участки федерального, регионального и местного значений утверждаются только с текущим проектом межевания;
• если земля имеет федерального или муниципального владельца, то она предоставляется компании-застройщику на арендном основании.
• необходимость разделения и ввода в эксплуатацию линейного объекта
При этом государственные, муниципальные участки выставляются на аукционы для последующего составления договора. В ст. 39.6 ЗК предусмотрены случаи, когда документы укладываются без проведения торгов.
Строительство ЛО на территориях лесного фонда
Закон предусматривает возможность передачи земель с лесными участками в пользования юридическим лицам. Это относится к линейным объектам, а также сооружениям, которые являются их обязательной частью.
При получении земли под застройку ЛО лицо обязано:
• подавать декларацию об использовании леса;
• выполнить проектную документацию освоения участка;
• подготавливать отчетность об использовании земли;
• осуществить вырубку насаждений на оговоренной территории.
Заметим, что согласно п.1 ст.101 ЗК лесной территорией являются земли, на которых растет лесная растительность, а также земли, предназначенные для восстановления растительности – вырубки, прогалины и т.д. К этим участкам также относятся земли не лесных категорий, но на которых ведется лесное хозяйство.
Любая территория, попадающая под классификацию лесного фонда, является федеральной собственностью. Но право распоряжение землей имеют субъекты РФ, в которых четко обозначен ответственный орган. К возможностям распоряжаться территорией относятся:
• предоставление аренды, безвозмездного пользования;
• установление сервитутов;
• предварительное согласование участков в зоне границ лесного фонда.
Чтобы узнать относятся ли земля, планируемая для строительства ЛО к лесному фонду или нет, можно предпринять такие действия:
• заказать информацию с государственного кадастра;
• посмотреть публичную карту Росреестра.
В случае если данных об интересующих участках нет, то эти земли не поставлены на учет кадастра или координатная привязка для них не была сделана. Самым оптимальным способом определить принадлежность территории станет обращение в Государственный лесной реестр.
Какие объекты допускается строить на участке лесного фонда
Пункт 1, ст.21 Лесного кодекса устанавливает, что в целях строительства, реконструкции и связанных задач разрешается использовать земли этой категории для некоторых сооружений ЛО. К ним относятся:
• линии электросетей;
• каналы связи;
• дороги;
• трубопроводные магистрали;
• другие типы ЛО и сооружений, являющихся неотъемлемой часть линейных объектов.
Полный перечень объектов можно узнать в контролирующем органе.
Типы лесных земель, на которых строительство ЛО запрещено
Не на всех лесах и смежных землях разрешено строительство и эксплуатация линейных объектов. Это установлено в ряде законодательных актах:
• п.3, ст. 105 Лесного кодекса;
• п.5.1 ст. 105 ЛК;
• п.2 ст. 107 ЛК;
• п.3 Приказа МПР РФ №181.
К запретным землям относятся следующие категории:
• леса на территориях, классифицирующихся как защитные (охраняемые);
• парковые участки с насаждениями;
• леса, размещенные в городской зоне;
• особо защищаемые участки насаждений.
В перечисленных категориях запрещаются любые работы, связанные с ЛО и их эксплуатаций. Другие варианты лесных земель допускают возведение линейных объектов согласно установленным правилам.
Стоит обратить внимание, что ФЗ №201 п 8.3 разрешает некоторые работы на территориях леса, охраняемых зонах, если они напрямую связаны с функционированием объектов ЛО. Это линии электропередач, коммуникации, дороги и каналы связи.
Разрешена:
• отдельная вырубка насаждений;
• сплошная рубка;
• удаление кустарников, мелких растений;
• очистка конкретной площади для освобождения территории.
Работы разрешены в том случае, если объекты ЛО установлены в соответствии с законом и имеют вспомогательные сооружения, без которых их функционирование невозможно.