Знание действующих законов и государственных нормативных актов позволяет собственникам земельных участков предупреждать многие неприятные ситуации как с соседями, так и с государственными контролирующими организациями. При отсутствии добровольного решения проблем дела передаются в суд, его окончательное постановление является обязательным к исполнению всеми сторонами разбирательства. Допущенные нарушения надо исправить, в некоторых случаях они полежат принудительному сносу за счет владельцев.
Решения о сносе имеют исключительный характер, преимущественно в случаях, если они угрожают жизням окружающих. В остальных решениях суды придерживаются лояльной позиции и пытаются принять мировую – минимизировать последствия нарушения норм за счет обустройства специальных инженерных коммуникаций (ливневок, мелиорации, переноса отдельных архитектурных элементов и т. д.).
В настоящее время нормируемые отступы от границ участка при строительстве различных зданий и сооружений регулируются несколькими ФЗ, СП, СанПиН, это большой объем технической документации, для изучения которой необходимо много времени и специальное юридическое образование. Тем более что законодательство периодически меняется. Для облегчения понимания особенностей в статье прописаны главные нормативные требования.
Требования согласно СП 42.13330.2016
Устанавливает нормы проектирования новых и реконструкции старых зданий и сооружений на территории городских и сельских поселений. Нормативные параметры периодически корректируются вышестоящими государственными органами. С учетом СанПиН по нормам освещенности и противопожарными нормативами устанавливаются минимальные расстояния между длинными зданиями в зависимости от их высоты:
• два-три этажа – бытовой разрыв ≥ 15 м;
• три-четыре этажа – бытовой разрыв ≥ 20 м;
• сплошная стена и окна жилых комнат – бытовой разрыв ≥ 10 м.
Документ допускает уменьшение указанных расстояний при реконструкции стоящих зданий и невозможности выполнения требований без их демонтажа. Данные нормы касаются и пристраиваемых к стоящим зданиям пристроек, уменьшение возможно при согласии домовладельцев на смежных участках. Но есть обязательное условие – противопожарные требования выдерживаются, допускается уменьшение только параметров инсоляции.
Важно знать. Расстояния не привязаны к границе участка, а лишь к рядом стоящим сооружениям. К примеру, если на соседнем участке уже стоит двухэтажный дом на расстоянии пяти метров от границы, то сосед может простроить свой на удалении 10 м от границы, только так соблюдается общее расстояние между зданиями в 15 метров.
Требования СП 30-102-99
Свод правил регламентирует расстояния от границы до соседних построек с учетом градостроительных требований:
• от жилого дома ≥ 3 м;
• от хозяйственных построек ≥ 1 м;
• от пристроек для скота ≥ 4 м;
Все значения даны без учета противопожарных требований, а они зависят от строительных материалов домов, назначения строений и т. д. Параметры регулируются специальным документом, он рассмотрен в этой статье ниже.
Расстояние между жилыми домами
Нормативные акты не различают собственников домов, это могут быть строения на одном участке или двух смежных. Даются значения расстояний межу близстоящими строениями, а не до границы участка. Ее расположение в данном своде правил не принимается во внимание, но должно учитываться потенциальными застройщиками.
Важно. Действующая система координат участка установлена Постановлением Правительства РФ № 1240 и действует с 01.01. 2017 года. Если участок выделялся ранее, то для минимизации вероятности ошибок кадастровые инженеры советуют увеличить минимальные рекомендованные отступы.
Выше уже приводился пример расчетов расстояний с учетом инсоляции, с противопожарными алгоритм такой же, но без возможности уменьшения по согласию сторон. Расстояния между домами с учетом материала изготовления регламентируются следующим образом.
1. Сборные и деревянные дома. Расстояние между одинаковыми – 15 м, до каменных с деревянным перекрытием – 10 м, до каменных с бетонным перекрытием – 10 м.
2. Каменные и кирпичные с деревянным перекрытием. Расстояние между одинаковыми – 8 м, расстояние до каменных с бетонным перекрытием – 8 м, расстояние до деревянных – 10 м.
3. Каменные и кирпичные с бетонными перекрытиями. Расстояние между одинаковыми – 6 м, расстояние до каменных с деревянным перекрытием – 8 м, расстояние до деревянных – 10 м.
Все значения измеряются от цоколя здания, если архитектурные элементы выступают за его контуры менее чем на 0,5 м. В других случаях замеры делаются от выступающих элементов. Надо учитывать требование, чтобы вода с крыши строения не попадала на соседний участок, при необходимости делать сливы и водоотводы, уменьшать величину свеса кровли и т. д.
Требования СП 53.13330
Документ регламентирует расположение зданий и строений от красных линий объектов общего пользования или государственного значения с учетом требований санитарных норм и правил.
Важно. Красная линия указывает границы территорий общего пользования и прописана в градостроительной документации. Отделяет публичные территории от личных земельных участков. Для дорог и проездов они учитывают ширину придорожных зон для монтажа электрических опор или осветительных столбов, подземных кабелей и инженерных коммуникаций.
От красной линии улиц строения располагаются на расстоянии ≥ 5 м, от красной линии сельских проездов расстояние ≥ 3 м, хозяйственные постройки ставятся на удалении от красной линии дорог проездов не менее 5 м. Исключения касаются проездов садоводческих и иных земельных кооперативов, по решению собрания гаражи можно строить впритык к границам участка.
По требованиям к санитарно-бытовым условиям свод правил устанавливает следующие значения расстояний между строениями и границей участка:
• жилые дома ≥ 3 м;
• сооружения для содержания скота и птицы ≥ 4 м;
• иные хозяйственные пристройки ≥ 2м.
Законодательство отдельных регионов РФ, Москвы и Санкт-Петербурга прописывает свои нормативы специальными актами.
Если к жилому дому хозяйственные пристройки примыкают, то расстояние к границе участка измеряется по каждому объекту отдельно, а контролируется меньшее из них. Бани, уборные, колодцы, места наземного хранения навоза должны удаться от домов более чем на восемь метров. Расстояния принимают во внимание не только расположение границ, но и уже существующие строения.
Заключение
Многие дома требуют создания подземных инженерных коммуникаций, их удаление от границ участка также регламентировано. Газорегуляторные пункты низкого давления не могут быть ближе 10 м от строений, высокого давления не ближе 15 метров. Эти значения корректируются по отношению к границам участка. Значения зависят от уже расположенных зданий и строений на соседнем. Перед принятием решения о количестве и назначении построек на земельных участках учитываются допустимые параметры их плотности. Как итог – намного проще, дешевле и безопаснее при проектировании зданий получить консультацию у кадастрового инженера или строителя со специальным образованием.